Băn khoăn định giá đất

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là một dự án hết sức quan trọng, được xã hội hết sức quan tâm. Điều thuận lợi trong lần sửa đổi này là tháng 6/2016, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TƯ về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất.

Từ ngày 3/1/2023, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được lấy ý kiến nhân dân nhằm huy động trí tuệ, tâm huyết của toàn dân hoàn thiện dự thảo luật bảo đảm chất lượng, khoa học, khả thi, đồng bộ, hiệu quả; phản ánh ý chí, nguyện vọng, vì lợi ích nhân dân và tạo không gian, nguồn lực cho sự phát triển của đất nước.

Trong đó, bỏ quy định khung giá đất, quy định cụ thể nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường, bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan; bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm là những điểm mới trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, thu hút sự quan tâm của dư luận xã hội.

Điều 153, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: Theo mục đích sử dụng đất định giá; theo thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường; bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất; quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể; xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.

Nguồn lực địa phương khó đáp ứng việc xây dựng bảng giá đất hàng năm. Ảnh: H.L

Về bảng giá đất, Điều 154, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm. UBND cấp tỉnh, trên cơ sở bảng giá đất do Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng, được Hội đồng thẩm định thống nhất, HĐND cấp tỉnh thông qua, ra quyết định ban hành.

Ngoài ra, dự thảo Luật còn quy định các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể, như tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; khi Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…

Việc quyết định giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh, cấp huyện  quyết định theo thẩm quyền. Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp UBND cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể.

Trên các phương tiện truyền thông, nhiều chuyên gia có chung nhận định, đây là cuộc cách mạng, thay đổi về tư duy quản lý từ biện pháp hành chính sang cơ chế thị trường.

Việc bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường thì Nhà nước và người dân đều có lợi. Đặc biệt, nếu khơi thông được “nút thắt” này thì những vấn đề khác cũng sẽ được xử lý, nhất là trong thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai hiện hành quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần. Điều này sẽ dẫn đến việc xác định giá đất không sát hoặc thấp hơn nhiều so với giá thị trường, tình trạng “hai giá” trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến nguy cơ thất thoát ngân sách nhà nước, ảnh hưởng quyền lợi của người dân khi áp giá bồi thường.

Vì vậy, việc xây dựng bảng giá đất hàng năm có ưu điểm là bảo đảm sự cập nhật kịp thời với biến động giá đất trên thị trường. 

Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến băn khoăn về định giá đất trong dự thảo. Trong đó, có sự lo ngại về tính khả thi và mức độ đáp ứng của địa phương.

Không ít người công tác trong ngành Tài nguyên và Môi trường bày tỏ lo ngại việc xây dựng bảng giá đất hàng năm sẽ là “gánh nặng” vượt quá năng lực của địa phương.

Trên thực tế, việc xây dựng bảng giá đất đòi hỏi nhiều quy trình, thủ tục, từ lập hồ sơ dự án, đấu thầu, thuê tư vấn, qua các bước đến thẩm định giá rồi đến HĐND đánh giá, chuyển cho UBND ban hành.

Để có thể hoàn tất và ban hành hàng năm vào ngày 1/1, đòi hỏi nguồn lực lớn, cả về tài chính, trang thiết bị và nhân lực, địa phương khó kham nổi khi năm nào cũng phải thực hiện.

“Gánh nặng” này sẽ dẫn đến nguy cơ chậm tiến độ hoặc làm ẩu, không đảm bảo yêu cầu, chưa thể xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa các bên có liên quan.

Bên cạnh đó, thành phần hội đồng thẩm định giá cũng cần được xây dựng theo hướng lựa chọn người có chuyên môn, có nghề về thẩm định giá, không nên “đánh trống ghi tên” cho đủ thành phần.

Vì vậy, tôi đồng tình với một số ý kiến không nên quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ hằng năm, mà điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên.

Quan trọng nhất là Nhà nước cần tập trung nguồn nhân lực, xây dựng hệ thống thông tin đất đai, tăng cường chất lượng công tác định giá để định giá đất sát với giá thị trường. Từ đó, góp phần xây dựng giá đất công bằng, minh bạch, lành mạnh, hài hòa lợi ích của các bên.          

Hồng Lam