Một số vấn đề nổi lên trong triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024

Theo đánh giá của ngành chức năng, với các quy định mới của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, bước đầu cho thấy các chính sách mới đã mang lại hiệu quả, như phân cấp, phân quyền về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, xác định giá đất, cấp giấy chứng nhận QSD đất.

Qua đó, tạo được sự đồng thuận của đa số người dân, cộng đồng doanh nghiệp và sự thống nhất của các cơ quan từ Trung ương đến địa phương góp phần giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công.

Tuy nhiên, qua theo dõi, nắm bắt tình hình, phản ánh của cơ quan thông tin và báo cáo của các địa phương, việc tổ chức thi hành nổi lên một số vấn đề cần quan tâm.

Việc điều chỉnh bảng giá đất có tác động lớn đến tiến độ triển khai các dự án đầu tư. Ảnh: T.M

Trước hết, việc ban hành văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2024 theo thẩm quyền của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn khó khăn.

Đối với các địa phương, do đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương nên số lượng các nội dung giao cho địa phương quy định nhiều (59 nội dung), trong khi các địa phương đều hạn chế về nguồn nhân lực, thời gian, kinh nghiệm.

Mặc dù đã tích cực, chủ động nhưng đa số địa phương còn khó khăn, lúng túng nên chưa ban hành kịp thời, đầy đủ các văn bản triển khai thi hành Luật thuộc thẩm quyền và các điều kiện cần thiết để triển khai thi hành Luật Đất đai như định mức kinh tế - kỹ thuật, tổ chức bộ máy, biên chế, trang thiết bị, cơ sở dữ liệu.

Vì vậy, chưa tạo hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, chưa phát huy tối đa hiệu lực, hiệu quả của các quy định đổi mới của pháp luật đất đai; chưa giải quyết kịp thời các yêu cầu của người dân, doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai.

Mới đây, ngày 10/10, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính ký công điện về việc tập trung chỉ đạo, triển khai thi hành Luật Đất đai. Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các địa phương tập trung chỉ đạo ban hành đầy đủ các nội dung được giao quy định chi tiết trong Luật Đất đai.

Đồng thời, Thủ tướng Chính phủ phê bình một số tỉnh, thành phố chưa ban hành được một nội dung nào để quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Các địa phương bị điểm tên chưa ban hành văn bản nào gồm: Cao Bằng, Ninh Bình, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Gia Lai, Đăk Nông, Tiền Giang, Cần Thơ, Bạc Liêu, Cà Mau, Phú Yên, Bình Phước, An Giang.

Các quy định mới trong Luật Đất đai tạo thuận lợi trong cấp giấy chứng nhận QSD đất. Ảnh: TM

Về điều chỉnh bảng giá đất, theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024: “Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”.

Đây là quy định chuyển tiếp, nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 để áp dụng từ ngày 1/1/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến ảnh hướng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, khi tiến hành điều chỉnh bảng giá đất hiện hành, nếu các địa phương không xem xét thận trọng, kỹ lưỡng, đánh giá tác động một cách đầy đủ thì sẽ xảy ra trường hợp bảng giá đất điều chỉnh có chênh lệch rất lớn so với giá đất bảng giá đất hiện hành.

Đặc biệt là tại các địa phương trong giai đoạn 2021 - 2024 không hoặc không thường xuyên điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, đến khi thực hiện điều chỉnh lại điều chỉnh với mức chênh lệch lớn khiến người dân, doanh nghiệp phản ứng vì số tiền họ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ tăng cao so với khi áp dụng bảng giá đất cũ (số địa phương này không nhiều).

Một trong những khó khăn mà các địa phương đưa ra là việc xây dựng định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán xây dựng, điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất.

Tuy nhiên, qua tìm hiểu, nội dung này đã được quy định cụ thể. Theo đó, thẩm quyền ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán xây dựng, điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất thuộc UBND cấp tỉnh. Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản đề nghị các địa phương chủ động thực hiện các nhiệm vụ được giao, không chờ hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Như vậy, việc một số địa phương có khó khăn, vướng mắc khi thực hiện khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 là xuất phát từ khâu tổ chức thực hiện chưa tốt, chưa chủ động, thiếu linh hoạt của một số địa phương, không phải do vướng mắc từ chính sách hoặc quy định của Luật và văn bản hướng dẫn thi hành.

Về công tác đấu giá quyền sử dụng đất, sau ngày 1/8/2024, tại một số địa phương triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất có tình trạng chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá tạo dư luận không tốt, ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Có một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó nổi lên là việc lập, công khai quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở chưa được thực hiện bài bản, công khai, minh bạch tạo điều kiện để các đối tượng đầu cơ đất đai. Thiếu chủ động trong việc tạo quỹ đất để đấu giá dẫn đến nhu cầu đất ở, nhà ở của người dân không được đáp ứng trong thời gian dài.

Có trường hợp sử dụng Bảng giá đất chưa kịp thời điều chỉnh, thấp hơn nhiều so với mặt bằng giá đất thực tế dẫn đến giá trúng đấu giá và giá khởi điểm có sự chênh lệch lớn cũng thu hút nhiều đối tượng tham gia đấu giá để kiếm lời.

Qua nắm bắt tình hình nêu trên cho thấy những vấn đề nổi lên trong thời gian qua xuất phát từ khâu tổ chức thực hiện chưa tốt ở một số địa phương. Vì vậy, cần tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo trong công tác tổ chức thực hiện để hạn chế bất cập, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện Luật Đất đai 2024.

Trịnh Minh